1가구2주택양도세 비과세 요건 2020

 

요즘은 부동산 관련해선 검색할때는 해당 '년도'를 붙여 검색해야 할 만큼 해마다 규제책들을 쏟아내면서 논란을 일으키고 있습니다.

오죽하면 세무담당 공무원들도 세법 문의를 하면 회피하고 싶다는 말을 할정도며

문의를 해도 올바른 답변을 구하기도 힘들다고 하는데요..

오늘 알아볼 1가구2주택 양도세 면제조

건은 2020년 기준을 두고 정리해보았습니다.​

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1세대가 1주택을 2년동안 보유하거나 거주하는(조정지역) 조건을 충족하면 주택을 팔았을때 생기는 차익에 대한 양도세란 세금을 면제해주는 조건이 있습니다. 1주택자라면 거의 대부분의 분들이 이 혜택을 누릴수 있는데요.

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여기서 1세대(1가구)란 개념을 이해하셔야 합니다. 자녀가 독립해서 다른 주소에 거주하고 있다면 각각 별도의 가구로 볼 수 있을까요?

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반드시 그렇지는 않습니다.​

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우선 자녀가 결혼을 했다면 독립한 자녀를 각각 별도의 가구로 보게됩니다. 즉 ‘배우자가 있는 경우’에는 나이나 소득에 관계없이 독립된 가구로 보죠. 자녀가 미혼인 경우에는 독립해서 살더라도나이가 30세가 넘거나 일정한 소득을 올리고 있어야만 독립된 가구로 봅니다.

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만약.. 결혼하지 않은 자녀가 30세가 되지 않았고 소득이 없다면 따로 살고 있더라도 부모와 동일한 가구를 이루는 것으로 보게되는데요.

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이때 부모와 자녀 앞으로 주택이 1채씩 있다면 1가구 2주택이 돼 양도소득세를 면제받을수 없는 상황도 생긴답니다.

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1주택자가 예기치 못한 상황에 따라 일시적으로 2주택을 보유하게 되더라도 일정기간 동안은 1주택과 마찬가지로 비과세 해주는 조건이 있습니다. 바로 일시적 1가구2주택 양도소득세 면제조건 입니다.

 

작년말에 또한번에 대책이 있었죠.

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바로 12.16 대책이라고 하는데요. 서울 등 조정대상지역에서 1가구 2주택자가 양도세의 비과세 혜택을 받기 위한 요건을 강화하는 내용 등을 담은 소득세법 개정안 입니다.

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새로운 규제가 적용되는 중심에는 이번에도 조정대상지역이 있었습니다. 서울 모든 지역과 세종, 경기(과천, 성남, 하남, 광명, 구리, 등) 등 39곳으로 지정되어 있습니다.

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이전 양도세 비과세 규정을 보면 1주택을 취득한 시점으로부터 1년이 지난후에 새로운 주택을 취득하여 2주택이 된 경우에는 조정지역에서 신규 주택을 산 날로부터 2년 이내, 그외 지역에서는 3년안에 기존 주택을 팔면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있었는데요.

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이번 12.16 대책으로 조정대상지역은 2019년 12월17일 이후에 새 주택을 구입하는 일시적 1가구 2주택자는 기존 주택 처분기한이 2년에서 1년으로 줄어들게 되었습니다.

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바뀐 양도세 비과세 법령은 2019년 12월17일 이후 취득한 주택부터는 비과세 혜택을 취득일로부터 1년 이내에 전입신고하고 기존 주택을 1년 이내에 양도할 때 만 주기로 하였습니다.

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※ 단. 신규 주택에 기존 임차인이 있는 경우 전입 의무 기간을 임대차계약 종료 시 (최대 2년)까지 연장됩니다.​

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예외사항은 있습니다.​

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12·16 부동산대책 발표 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지불했거나 주택의 분양권이나 조합원 입주권을 구입한 경우에는 종전 규정을 그대로 적용하게 됩니다.

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​1가구2주택 실거주 2년 필요

 

2년 실거주 요건이 2017년 8·2 대책으로 조정대상지역의 경우는 실제로 그 집에 살아야 비과세 혜택을 주는 것입니다.

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단. 대책 발표 이전에 취득한 주택에 대해서는 적용하지 않기로 했는데요. 이때 취득이라는 의미는 등기 이전은 물론 8·2대책 전에 계약금을 지급한 경우도 포함됩니다.

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즉, 2017년 8·2 대책 이전에 갖고 있던 주택은 실거주 2년을 하지 않고 2년만 보유해도 비과세가 가능하다는 겁니다. 단. 9억이상 고가주택의 경우 초과분에 대해서는 과세됩니다.

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2018년 9ㆍ13 대책으로 일시적 1가구2주택의 양도세 면제 시한이 조정지역은 3년에서 2년으로 축소되었는데요.

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대책시행 이후 집을 산 경우 양도세 비과세를 위해서는 매도 시점을 잘 따져봐야 합니다.

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단, 이 대책이 발표된 2018년 9·13 대책 발표 이전에 주택 분양권·입주권을 취득했거나 취득 계약을 체결하고 계약금까지 지급한 경우에는 종전과 같이 3년까지 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

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주택을 양도할때 1가구 1주택 비과세 규정은 가장 큰 절세 혜택입니다.​

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양도가액 9억원 이하에 대해서는 양도차익을 비과세하고, 9억원 초과분에 대해서는 연 8%(10년 이상 최고 80%)에 달하는 장기보유특별공제가 적용되죠.

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하지만 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자에 대해서는 장기보유특별공제를 적용받지 못합니다.

(장기보유특별공제 배제)​

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세율도 기본 양도세율에 10%(3주택 이상자는 20%)를 추가로 과세받게 됩니다.

(다주택자 양도세중과)​

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양도세는 셀러리맨들이 피땀흘려 몇년을 모아도 쉽지 않은 금액이 오가게 됩니다. 갈수록 복잡해지고 있는 세법에 대해선 꼭 전문가와 상담후 거래에 나서야 겠습니다. 의외로 절세에 대한 해법도 찾아볼수 있답니다. 감사합니다.